Saiba tudo sobre imóvel pelo SFH
Quando você compra um imóvel na planta pelo SFH – Sistema Financeiro de Habitação, você só irá assinar o financiamento após o Habite-se, ou seja, quando o imóvel estiver pronto e próximo de entregar as chaves.
Nesse modelo, você apenas trabalha com uma previsão de quanto será sua aprovação de crédito com o banco, e o fluxo da entrada deve ser pago até a finalização da obra.
No papel tudo bem, o crédito associativo também trabalha dessa forma, você compra o imóvel, o financiamento começa a pagar quando recebe as chaves, e durante a construção você paga a entrada parcelada.
Mas o detalhe que ninguém fala com ênfase está no fato de que, enquanto o crédito associato você assina com a caixa agora e não tem correção do financiamento pelo INCC, no SFH há a correção do INCC sobre o financiamento com o banco.
1) O que acontece toda vez que você compra imóvel pelo SFH?
No SFH essa correção do INCC acontece sobre todo o saldo devedor, tanto o da entrada quanto o do financiamento futuro, que você só assina com o banco lá na frente.
Cada incorporadora trabalha de uma forma diferente para a correção do INCC. Os corretores precisam perguntar para cada uma como calculam, mas para o cliente eles passam só as informações básicas, só a ponta do iceberg caso ele pergunte a respeito.
O intuito desse post é explicar para você cliente comum, o que realmente acontece no fluxo de pagamentos do imóvel com a correção do saldo devedor pelo INCC.
2) Primeiro vamos tirar todas as dúvidas sobre a forma de correção do INCC
O saldo devedor pode ser corrigido de 2 formas (depende do contrato):
✅ Forma A (mais comum): corrige o saldo devedor e recalcula as parcelas.
Ou seja, o saldo sobe com o INCC e as parcelas vão subindo.
✅ Forma B: corrige direto cada parcela
O valor da parcela vai sendo atualizado mês a mês pelo índice.
💡 O efeito final costuma ser parecido.
Até quando o INCC é aplicado?
📌 Enquanto o imóvel estiver em construção (até entrega de chaves / habite-se / conclusão da obra, conforme contrato).
Resumo: INCC = fase obra
TR/juros = fase financiamento
3) O INCC corrige tudo ou só uma parte?
Em muitos empreendimentos, o contrato separa:
- Entrada / ato, Mensais e Intermediárias
- Financiamento na entrega
E o INCC pode corrigir: ✅ só o “saldo durante obra” ou ✅ tudo que ainda estiver em aberto.
Isso é importante: “Correção” NÃO é “juros”
INCC = atualização monetária (reajuste).
juros = custo do dinheiro.
4) Um alerta prático (muito comum)
Se o INCC disparar (como aconteceu forte em alguns períodos), as parcelas podem subir bastante.
E isso impacta: ✅ valor da prestação
✅ saldo final para financiar no banco
✅ capacidade de aprovação de crédito depois
5) Ponto mais importante: o financiamento na entrega pode aumentar
O grande “pulo do gato” é esse:
Mesmo pagando certinho, se o contrato corrige tudo pelo INCC, 👉 o saldo que vai sobrar pra financiar no banco na entrega também pode subir.
Ou seja: o banco vai olhar o saldo corrigido, e não o saldo original.
6) Resumo do impacto (bem direto)
Em 31 meses, o INCC pode aumentar o seu saldo de R$ 600.000 para algo em torno de:
R$ 658 mil (INCC baixo)
R$ 700 mil (INCC normal)
R$ 768 mil (INCC alto)
✅ A diferença pode passar de R$ 100 mil fácil dependendo do mercado.
7) Como o INCC funciona com mensais menores + intermediárias
Quando você tem esse modelo, normalmente o contrato fica assim:
Entrada de R$ 250 mil (inclui o ato de R$ 20 mil)
Essa entrada costuma ser dividida em: ✅ Ato (R$ 20 mil)
✅ Mensais menores (parcelas leves)
✅ Intermediárias (2 a 5 parcelas grandes, tipo “semestrais”)
📌 E TODAS as parcelas que ainda não foram pagas sofrem correção pelo INCC até a data do pagamento.
8) Regra prática (bem simples)
📌 Cada parcela futura cresce todo mês. Então:
Parcela que vence mês que vem ➝ corrige pouco
Parcela que vence daqui 18 meses ➝ corrige muito
Parcela intermediária lá na frente ➝ corrige bem mais
Últimas parcelas ➝ as que mais “assustam”
E o saldo devedor (R$ 600 mil) também sobe
Mesmo você pagando tudo certinho, o que acontece é:
📌 Enquanto você paga entrada parcelada, o saldo “restante” continua sendo atualizado pelo INCC.
Então no final da obra pode acontecer isso aqui:
✅ Você pagou sua entrada toda (250k)
⚠️ mas o saldo que sobrou (600k) virou 650k / 700k / 760k dependendo do INCC.
E esse saldo é o que você: quitaria ou financiaria no banco.
9) O maior risco desse modelo
Esse formato “parcela pequena + intermediária” tem 2 riscos:
1) As intermediárias chegam mais altas do que você planejou. E muita gente toma susto porque “não parecia tão caro”.
2) O financiamento na entrega pode ficar mais alto. E aí o banco pode te aprovar um valor menor do que você precisa.
📌 Esse é o maior motivo de distrato hoje: saldo corrigido + renda não acompanha.
10) Perguntar no contrato:
📌 “o INCC corrige só as parcelas ou também o saldo inteiro até a entrega?” (geralmente corrige tudo).
Só pra você levar como “regra de bolso” e nunca ser pego de surpresa:
✅ Durante a obra, tudo que ainda falta pagar vai sendo corrigido pelo INCC mês a mês
✅ Intermediárias são as que mais aumentam, porque ficam muito tempo “correndo”
✅ No final, o saldo pra quitar/financiar pode ficar bem maior do que o valor original.
11) Conclusão
Espero que tenha tirado suas dúvidas, e que você pense bem antes de comprar um imóvel na planta pelo SFH.
Um sonho não pode se tornar um pesadelo, o que pode acontecer quando você distrata com a construtora, já que você receberá apenas 50% do que pagou de parcelas de volta.
Faça a avaliação se não está dando um passo maior que a perna na compra do imóvel para não se arrepender lá na frente. Muitas pessoas aumentam o salário e já acham que merecem comprar um imóvel muito mais caro do que o que cabe na sua realidade.
Você deve fazer escolhas certas e de acordo com sua realidade financeira. Espero ter ajudado vocês a avaliarem muito bem os riscos de se comprar um imóvel na planta pelo SFH e não se arrepender depois.
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