Só existem 3 maneiras de comprar um imóvel. Por consórcio, por financiamento e à vista. 

Em todas elas a inflação gera impacto. Os financiamentos com taxa pré-fixada, já calculam na taxa nominal a inflação projetada futura, o risco e o spread para compor a taxa cobrada.

E hoje todas as modalidades de financiamento contam com taxa pós fixada também, ou seja, além da taxa de juros, tem a correção pelo índice de preços, que pode ser o IPCA, a taxa TR ou o rendimento da poupança.

À vista, você vai precisar guardar e investir, além de corrigir o aporte pela inflação (se o objetivo for comprar o imóvel, é indicado corrigir pelo INCC mesmo). Também pode acontecer de quando você juntar o valor necessário o imóvel já custar muito mais, pois ele sofre atualização do valor de mercado. 

Para quem mora de aluguel também sofre correção no valor do aluguel, então juntar dinheiro por conta própria também não é simples quanto parece já que a inflação corrói seu poder de compra todos os anos e você tem que conhecer muito bem investimentos para não ter uma rentabilidade negativa que é quando você perde para a inflação.

E pelo consórcio, o indicado é se planejar sem pressa, ir investindo as parcelas para reduzir o saldo devedor, e quando for contemplado não sofrer tanto impacto de INCC nas parcelas. Lembrando que até a contemplação o crédito é corrigido também. 

Abaixo eu vou mostrar a conclusão que eu fiz referente a cada uma dessas modalidades de compra parcelada com foco em comprar um imóvel.

Principais vantagens do consórcio

Você pode usar o consórcio para quitar um financiamento de imóvel, e trocar juros por taxas do consórcio com uma parcela menor em comparação.

Isso é interessante para os casos onde você deseja comprar um imóvel na planta, já que o consórcio só pode ser utilizado após o Habite-se, ou seja, quando o imóvel está construído e entregue.

Nesse caso você compra o imóvel na planta financiado para não perder a oportunidade, já que a oferta esgota muito rápido. Quando receber as chaves que é quando começa a pagar a parcela do financiamento, você utiliza a carta de crédito do consórcio contemplado para quitar o financiamento e ficar pagando o consórcio apenas.

Quanto maior o prazo do financiamento mais o consórcio será mais interessante do que financiar. O que prejudica, financeiramente falando, no financiamento é o juros ao longo de 30 anos porque é muito juros só que se você for financiar num prazo menor ou amortizar e quitar na metade do tempo já começa a ficar igual o custo efetivo total ambas as opções.

Em resumo, quanto maior o tempo de financiamento mais caro ele vai ficar com relação ao consórcio. 

Outra vantagem acontece se você é contemplado no início porque você tem uma alavancagem enorme numa revenda da carta. Agora se você pega no final o custo efetivo total com o reajuste da parcela junto com o saldo devedor fica muito barato, como a taxa de administração não muda você pega mais crédito pagando menos.

Até 90 parcelas se você contemplou por lance você consegue lucrar bem com consórcio ao vender a carta contemplada, e se demorar com a papelada até utilizar a carta esse dinheiro fica rendendo até você utilizar. 

Por isso que tem muitos vendedores de consórcio que falam sobre usar o consórcio para investimento e ter alavancagem de patrimônio. Você pega um crédito barato expondo pouco capital próprio, e consegue ter esse retorno na venda da carta ou no aluguel que você receber do locatário desse imóvel, que pode cobrir até 80% do valor da parcela. 

Então você utiliza pouco recurso financeiro esperando a contemplação da carta por sorteio, e consegue ter um retorno muito alto desse capital alugando esse imóvel, sem contar as mega operações envolvendo cotas de alguns milhões de reais.

Você pode comprar frotas de caminhão, de carros novos para locadoras de veículos, de maquinários agrícolas e grandes espaços logísticos ou comerciais, tem uma oportunidade enorme que o consórcio proporciona para quem souber fazer a estratégia certa durante a contratação.

Consórcio ou Financiamento – Qual é a melhor escolha?

A resposta certa depende do perfil de renda, do valor de entrada disponível, da pressa para sair do aluguel e da estratégia financeira pessoal. Ambos os produtos têm vantagens — desde que usados corretamente.

Para rendas mais baixas (até R$ 3.800 – faixa 1 e metade da faixa 2 do MCMV):

O financiamento pelo Minha Casa Minha Vida é praticamente imbatível. Nessa faixa, é possível conseguir juros muito baixos (até 4,25% a 6% ao ano) e, se for na tabela SAC, você ainda se beneficia de uma queda gradual das parcelas. O financiamento compensa especialmente se:

• Você tem pouco dinheiro para entrada;

• Quer sair do aluguel o quanto antes;

• Vai adquirir um imóvel de menor valor, como 1 dormitório ou 1 dorm+office;

• Consegue encontrar uma construtora que flexibilize o fluxo de pagamento.

Para rendas intermediárias (R$ 4.400 até R$ 5.600 – final da faixa 2 e faixa 3 do MCMV):

Aqui é preciso avaliar caso a caso. Se você tem FGTS acumulado ou boa entrada, ainda pode valer a pena financiar. Mas, para quem:

• Tem dificuldade com entrada alta;

• Está pagando aluguel e pode esperar mais alguns anos (3 a 5 anos, por exemplo);

• Quer pagar parcelas mais baratas e previsíveis;

… o consórcio começa a se tornar uma opção muito atrativa. Mesmo com os reajustes, o custo total pode ser menor que o de um financiamento, e você pega um crédito maior ao longo do tempo, com menos juros embutidos.

Ao ser contemplado e sair do aluguel, você começa a amortizar o saldo de forma agressiva, o que reduz ainda mais o custo final.

Para rendas acima de R$ 5.600:

O financiamento ainda pode ser interessante, desde que você consiga boas condições (juros nominais até 8% ao ano e tabela SAC). Mas o consórcio se destaca como uma excelente ferramenta de construção de patrimônio, especialmente para quem:

• Não tem urgência em sair do aluguel;

• Consegue organizar as finanças para arcar com o consórcio e o aluguel por um tempo;

• Busca previsibilidade de longo prazo e quer fugir dos juros altos dos bancos.

Considerações finais

Não existe produto ruim — existe produto mal escolhido.

Se o consórcio parecer ruim para você, é porque ele não se encaixa no seu momento de vida. O mesmo vale para o financiamento. Por isso, avalie seu perfil de renda, seu prazo de espera, sua capacidade de entrada e objetivo com o imóvel (moradia imediata ou investimento).

Essa análise vai te mostrar claramente qual produto é o mais vantajoso para o seu cenário.

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