O programa Minha casa minha vida é bastante utilizado na categoria de crédito associativo com as construtoras.
O Crédito associativo é uma modalidade de financiamento imobiliário antes do Habite-se. Você tem aprovação do financiamento antes da entrega do imóvel.
É importante destacar que o crédito associativo é uma modalidade exclusiva dos bancos públicos Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil para a construção de imóveis residenciais.
Isso permite que você financie um imóvel na planta e comece a pagar o financiamento somente após o Habite-se, ou seja, que é quando o imóvel está pronto e será entregue as chaves para o comprador.
Benefícios do crédito Associativo
Nesse sistema existe uma meta mínima de vendas de unidades do empreendimento para acontecer o repasse do financiamento da Caixa para a construtora e, a partir desse momento, os valores são pagos até a entrega da obra.
Entre as principais vantagens está a possibilidade de que você adquira um imóvel a um preço de metro quadrado mais em conta porque ainda não tem toda a valorização de mercado sobre o preço de venda.
Também é possível parcelar o valor de entrada durante o período de construção do imóvel, seja 2 ou 3 anos, tornando mais acessível a compra de imóveis pelo financiamento para quem não tem o valor de entrada disponível agora.
Vantagens para a Caixa e a Construtora
O crédito associativo é atrativo tanto para a Caixa quanto para a construtora porque por um lado a Caixa vai ter acesso a uma carteira de clientes da construtora para adquirir os apartamentos utilizando o financiamento Caixa.
Além de separar as unidades pelos enquadramentos do minha casa, minha vida chamados de HIS – Habitação de Interesse Social para as faixas 1, 2 e 3 do programa além de outros enquadramentos como HMP (renda familiar até 10 salários mínimos) e R2V (sem limite de renda) o que visa reduzir o déficit habitacional no país.
Para a construtora ela tem a vantagem de ter a obra inteira paga assim que o projeto estiver pronto. A Caixa repassa os valores de financiamento liberados para os clientes comprarem os apartamentos conforme o andamento da obra evolui mês a mês.
É por conta disso também que no crédito associativo existe a parcela de evolução de obras, que é um seguro de obras pago para a Caixa que proporciona a total certeza da entrega do imóvel, independente das circunstâncias. Ela é calculada com base no valor da parcela que você pagará para a Caixa morando de 10% a 90%.
Vantagens para o cliente
Os clientes têm mais transparência no processo de compra do imóvel porque você sabe desde o início qual o valor de financiamento aprovado com o banco.
O valor das parcelas de financiamento podem chegar até no máximo 30% da renda familiar mensal, além de que você consegue condições mais atrativas de taxas de juros na modalidade de crédito associativo do que comparado com os financiamentos tradicionais.
Uma das principais vantagens para o comprador é que você assina o contrato de financiamento com a Caixa geralmente dentro de 60 dias. Com isso, o valor financiado para a compra do imóvel fica fixo durante toda a obra. Isso significa que você não precisa se preocupar com reajustes até a entrega das chaves.
Em outras palavras, o valor de financiamento fica congelado durante a obra, sem reajustes no saldo devedor, e permite que os compradores paguem valores menores de parcelas durante a construção do empreendimento. Após a entrega do imóvel, as parcelas serão ajustadas para atender às condições do financiamento contratado.
Isso significa que o cliente terá total segurança sobre o apartamento porque a Caixa fiscaliza a obra todos os meses e garante a entrega dentro do prazo e com a qualidade esperada. E mesmo se a construtora vier a falir porque ela pode colocar outra construtora no lugar para finalizar a obra.
Como acontece a aprovação do financiamento no crédito associativo?
Nesse sistema de crédito associativo a Caixa trabalha com CCA – correspondentes bancários que realizam o chamado “Sicaq” do cliente que é uma abreviação do cadastro no Sistema Caixa Aqui.
Trata-se de uma aprovação na Caixa que pode ser utilizada na compra de qualquer imóvel elegível dentro do programa minha casa minha vida na cidade que fez a simulação.
A simulação fica válida por 6 meses, que é o prazo necessário entre o contrato de compra e venda com a construtora e a assinatura com a Caixa do contrato de financiamento.
Também o cliente e o corretor de imóveis que atendê-lo devem ter consciência que a aprovação da Caixa pode ser feita 3 vezes sem alterar muito o poder de financiamento.
A partir da quarta simulação, a Caixa começa a diminuir o poder de financiamento e pode até mesmo bloquear esse cliente de fazer análise de crédito por 6 meses. Por isso, o ideal é fazer uma simulação de crédito e utilizá-la em todos os imóveis que você conhecer.
É importante que a assinatura com a Caixa aconteça nesse prazo porque enquanto não acontecer a assinatura o INCC vai corrigir também o saldo do financiamento Caixa mês a mês da entrada com a construtora.
Basicamente, você pega o INCC consolidado, que é o INCC de 2 meses atrás e não o do mês atual, e esse valor corrige o saldo de entrada total que o cliente tem que pagar para a construtora. Então acaba que o cliente vai ter que pagar essa diferença na hora de assinar o financiamento.
Por isso, você deve escolher uma construtora que tem ótimo relacionamento com a Caixa. Ou seja, que assina em torno de 60 dias com a Caixa e que tem um volume alto de vendas, para atingir a demanda mínima de unidades vendidas para começar o repasse das unidades.
Quais os outros tipos de financiamentos imobiliários disponíveis, além do crédito associativo?
Além do crédito associativo, existem várias outras modalidades de financiamento imobiliário disponíveis para quem deseja adquirir um imóvel.
Cada tipo de empréstimo possui características específicas, prazos, taxas de juros e condições de pagamento diferentes, sendo eles:
SFH e SFI – Linhas de crédito de financiamento com fontes próprias de recursos, o crédito associativo faz parte do SFH, por exemplo, só que com a diferença do financiamento ser antes do Habite-se como comentei anteriormente.
Já a outra possibilidade é você financiar direto com a construtora, ela tem unidades específicas chamadas unidades NR – Não Residencial que são unidades exclusivas em condomínios de edifícios.
São disponibilizadas pela construtora para a compra, com a diferença que não é aceito financiamento bancário, apenas à vista ou parcelar com a construtora.
Geralmente a negociação envolve o cliente quitar o imóvel durante o período de obras ou em um prazo curto de 5 anos, mas é uma opção interessante para quem não quer envolver o banco na compra do apartamento.
SFH – Sistema Financeiro de Habitação
É um sistema de financiamento habitacional com diversas instituições financeiras participantes. Tem uma fonte própria de recursos da caderneta de poupança e do FGTS, e é utilizada para quem quer adquirir imóveis até 1,5 milhão.
Outras características é que permite financiar até 80% do valor do imóvel, com prazos mais longos e taxas de juros geralmente mais baixas. As prestações do financiamento não podem comprometer mais do que 30% da renda familiar mensal.
O SFH é muito comum, sendo responsável por mais de 90% dos financiamentos existentes aqui no Brasil. Ele utiliza recursos públicos porque é uma linha de crédito vinculada aos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE e pode ser usado tanto para moradia popular ou não popular.
Como funciona a compra de um imóvel na planta pelo SFH na prática?
O SFH é uma opção para quem busca um financiamento tradicional com a possibilidade de utilizar o FGTS. Vamos mostrar na prática como as construtoras negociam imóveis na planta pelo SFH:
O cliente pode pagar até 30% da entrada do imóvel no período de obras com correção do INCC – Índice Nacional de Construção Civil. Após o Habite-se ele financia os outros 70% do valor do imóvel pela instituição financeira de preferência.
Lembrando que ocorre a correção do INCC sobre o saldo devedor de financiamento necessário então o comprador tem que estar ciente de que terá essa correção e o financiamento necessário na entrega do imóvel é maior do que o negociado.
Isso evita você fazer uma compra de algo que não vão conseguir quitar com a construtora na entrega das chaves e você tem que devolver a unidade e sai no prejuízo já que é muito provável de só receber de volta 50% do que pagou durante a construção.
Planeje-se bem financeiramente, entenda todos os índices de correção aplicados e simule o valor atualizado do financiamento para evitar surpresas desagradáveis no momento da entrega.
Regras para uso do FGTS para compra de imóvel no SFH
A utilização do FGTS na entrada no SFH tem algumas regras obrigatórias como:
- ter a contribuição de pelo menos 3 anos ao Fundo de Garantia,
- também não ter nenhum financiamento ativo pelo SFH, e
- a exigência de que o imóvel esteja na mesma cidade onde o comprador reside ou trabalha.
- Só é possível usar o FGTS se o imóvel for destinado à moradia do titular.
- Você não pode ser proprietário de outro imóvel residencial na mesma cidade onde mora ou trabalha.
É possível usar o FGTS para comprar um segundo imóvel, desde que o segundo imóvel esteja localizado em uma região diferente da residência principal, e o comprador tenha menos de 40% de outra propriedade.
Por fim, caso o primeiro imóvel tenha sido adquirido com o FGTS, é necessário aguardar um prazo de três anos a partir da matrícula do primeiro imóvel para utilizar o FGTS na compra do segundo.
SFI – Sistema Financeiro Imobiliário
É o financiamento por intermédio de bancos privados.
O banco privado não tem nenhum vínculo com os programas do governo de financiamento de imóveis. Tem sua origem e fonte própria de recursos como fundos de pensão e investimentos nos produtos bancários que o banco específico oferece.
O banco é iniciativa privada e ele tem autonomia de elaborar os critérios dessa linha de crédito, ele não submete os seus critérios ao que o governo estipula, por exemplo, no programa minha casa minha vida ou em outras linhas de financiamento pelo SFH.
É o banco que decide se empresta, quanto empresta e quais as condições que empresta o valor para as pessoas adquirirem imóveis para financiamento imobiliário.
Financiamento direto com a construtora
A última possibilidade de linha de crédito é quando a própria construtora faz o seu financiamento direto.
A construtora traz para os adquirentes propostas de parcelamento direto com ela. Ela faz as suas análises de risco, para quem acha que é seguro emprestar o dinheiro.
Vejam que em todo financiamento a ideia de quem está emprestando dinheiro é que ela vai receber aquele dinheiro de volta do comprador do bem. Por isso a construtora vai decidir para quem é seguro emprestar e quais são as garantias jurídicas que ela tem de que aquele dinheiro vai voltar, de que aquele empréstimo será quitado.
Cada construtora que quiser disponibilizar esse financiamento direto para os adquirentes vai estipular as suas regras próprias.
Por fim, cada uma dessas modalidades de financiamento imobiliário oferece diferentes benefícios e pode atender às suas necessidades específicas.
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