Só existem 3 maneiras de comprar um imóvel. Por consórcio, por financiamento e à vista. 

Em todas elas a inflação gera impacto. Os financiamentos com taxa pré-fixada, já calculam na taxa nominal a inflação projetada futura, o risco e o spread para compor a taxa cobrada. E hoje todas as modalidades de financiamento contam com taxa pós fixada também, ou seja, além da taxa de juros, tem a correção pelo índice de preços, que pode ser o IPCA, a taxa TR ou o rendimento da poupança.

À vista, você vai precisar guardar e investir, além de corrigir o aporte pela inflação (se o objetivo for comprar o imóvel, é indicado corrigir pelo INCC mesmo). E pode acontecer de quando você juntar o valor necessário o imóvel já custar muito mais, pois ele sofre atualização do valor de mercado. 

E quem mora de aluguel também sofre correção no valor do aluguel, então juntar dinheiro por conta própria também não é simples quanto parece já que a inflação corrói seu poder de compra todos os anos e você tem que conhecer muito bem investimentos para não ter uma rentabilidade negativa que é quando você perde para a inflação.

E pelo consórcio, o indicado é se planejar sem pressa, ir investindo as parcelas para reduzir o saldo devedor, e quando for contemplado não sofrer tanto impacto de INCC nas parcelas. Lembrando que até a contemplação o crédito é corrigido também. 

Abaixo eu vou mostrar o estudo que eu fiz referente a cada uma dessas modalidades de compra parcelada com foco em comprar um imóvel.

Financiamento Imobiliário

Os financiamentos estão no dia a dia das pessoas e agora você vai aprender a fundo as diferentes modalidades bem como estimar o valor das parcelas. Para iniciar você precisa entender o que significa financiar algo? é você pedir um empréstimo para um banco com o objetivo de comprar um bem, no caso o imóvel que é nosso foco aqui.

O banco vai exigir uma entrada inicial para essa operação e vai te emprestar o valor restante para você comprar o imóvel e você vai devolver para o banco esse financiamento ao longo do tempo na forma de parcelas.

A empresa que te empresta o dinheiro recebe os juros desse financiamento como recompensa. O dinheiro futuro perde valor ao longo do tempo pela inflação e é justamente para compensar essa perda financeira ao longo do tempo que você tem que devolver mais dinheiro do que pegou emprestado para o banco.

Os juros serão a diferença do valor que você pegou emprestado em relação ao valor que você vai pagar.

O valor aprovado na análise de crédito do banco é liberado imediatamente para a compra do imóvel sendo a forma mais rápida de se comprar um novo imóvel de forma parcelada no mercado.

O imóvel adquirido fica alienado ao banco até que a quitação do imóvel aconteça sendo a garantia do banco pelo valor emprestado. Em caso de calote ele pode vender o imóvel e evitar um prejuízo maior já que imóvel é o bem mais caro que um brasileiro adquire, logo o banco não vai emprestar um valor expressivo de dinheiro sem garantia de retorno.

Dito isso, existem duas tabelas de amortização de financiamentos imobiliários e conhecê-las é essencial para nós podermos fazer uma análise de valores e poder avaliar se estamos ou não fazendo um bom negócio.

Estamos falando da tabela Price e tabela SAC que nos permite verificar as condições de um financiamento e geralmente são utilizadas para pagamentos mensais. Para entender como podemos estimar o valor das parcelas de um financiamento imobiliário temos que ter em mente a regra padrão seguinte:

R = A + J , sendo:

R = o valor futuro que é o valor da parcela.

A = Amortização da parcela, ou seja, o valor presente.

J = Juros da parcela mensal.

Veja que essa equação é igual a equação fundamental da matemática financeira: M = C + J , sendo:

M = Montante ou valor futuro.

C = Capital ou valor presente.

J = Juros expresso em valor monetário que pode ser calculado pelo J = S * i que é o Saldo Devedor x taxa de juros mensal.

Na prática, essa equação representa quanto do meu valor presente eu estou abatendo da minha dívida. Então se eu pago uma parcela eu consigo saber em quanto minha dívida vai reduzir, ou seja, em quanto do meu saldo devedor diminui.

Às vezes, a pessoa está pagando 1.000 reais de parcelas e ela acha que a dívida cai 1.000 reais mas não, a dívida cai bem menos porque dentro da parcela tem o juros desse financiamento, o juros dessa compra de produto.

Entenda que nenhuma empresa é instituição de caridade, quando uma empresa diz que está fazendo um produto sem juros como a propaganda de vender carro com taxa 0%, na prática ela aumenta o valor do produto e divide igual no custo efetivo total. Intrinsecamente tem esse acréscimo de preço equivalente em juros.

O detalhe principal é que a tabela Price e tabela SAC terão jeitos diferente de calcular a parcela mensal (R) e a amortização (A), enquanto o Juros (J) serão iguais para as duas. Agora vou falar sobre cada uma dessas tabelas de amortização a seguir.

Montagem de uma tabela Price em 360 meses

Na tabela Price ou Sistema Francês, é uma modalidade de financiamento de prestações fixas. O valor da parcela mensal é sempre constante, ela vale para todos os meses. Ou seja, o valor do boleto mensal é fixo.

Não existe financiamento de imóvel sem entrada, no mínimo você precisa de 20% a 30% de entrada no início desse financiamento e você parcela apenas o restante. Você pode usar o FGTS na entrada do financiamento.

Num exemplo de um imóvel de 260.000,00 vamos utilizar a seguinte lógica: cliente deu 60.000,00 de entrada para a construtora e financiou os outros 200.000,00 com o banco em 360 meses a um juros 1% ao mês na tabela Price.

O cálculo da Parcela mensal R é feito com a seguinte fórmula:

O juros mensal é calculado pelo saldo devedor (S) x a taxa mensal (i) J = S*i

A amortização é calculada pelo R – J.

O saldo devedor do próximo mês é a subtração de S1 – A1 e você faz assim em diante até finalizar a planilha e se fizer no excel dá para preencher automático a tabela.

Por fim, o cálculo do Custo Efetivo Total é o seguinte: CET = R * n , ou seja, basta fazer R$ 2.057,22 * 360 = R$ 740.599,20.

Esse é o montante da dívida e os juros são J = M – C , sendo C o valor financiado de R$200.000,00. Logo, o valor pago em juros será R$540.599,20.

Deixei o PDF referente a como fica cada valor da tabela Price ao longo do tempo de financiamento que nesse caso é 360 meses e também fiz a conta de quanto você paga no final se você conseguir pagar a primeira e a última parcela.

Vou destacar agora a primeira linha e a última linha desse financiamento:

Na tabela vemos que a parcela mensal (R) é constante, a amortização (A) é crescente saindo de R$ 57,23 até R$ 2.036,86 e os juros (J) vão caindo porque a dívida está caindo como podem ver na coluna do saldo devedor (S).

Abaixo vou deixar as informações relevantes referente a essa tabela de financiamento para entender o custo efetivo total:

Veja nessa tabela feita no Excel que o valor das primeiras parcelas do financiamento na Tabela Price são para pagar apenas juros (J) e que é muito lento para esse valor do juros diminuir, ao mesmo tempo que acontece o contrário para o valor amortizado (A) do saldo devedor que começa muito pequeno e no final do financiamento sobe vertiginosamente.

Amortização do financiamento imobiliário – Detalhes

Agora quando se trata de você amortizar as parcelas lembre-se que o objetivo é ter um desconto em relação ao que seria pago. Basicamente, o que temos que fazer é eliminar os juros da conta:

Ou seja, toda vez que você antecipar uma parcela esse valor somente contém amortização, você não pode ter juros na parcela antecipada porque você vai pagar o valor presente que é a amortização.

Sempre quando amortizamos uma parcela do financiamento nós estamos tirando essa parcela do valor futuro e trazendo para o presente. Com isso eliminamos o vínculo entre os dois que é o juros.

Se você recebeu uma bonificação na empresa, uma herança ou você se planejou para sempre pagar a primeira e a última parcela para tentar acabar na metade do tempo, antecipar o financiamento sempre vai ser um bom negócio porque os juros caem, você só paga o valor da amortização.

Realizando a Amortização do financiamento pela tabela Price na prática

Se a ideia for quitar a dívida, o valor a ser pago é o saldo devedor do financiamento. Agora se ao invés de quitar eu vou sempre pagar a primeira e a última. Fica assim: pago a primeira (1) e a última (360), pago a segunda (2) e a penúltima (359), pago a terceira (3) e a antepenúltima (358) e vou indo pelas duas pontas até chegar no meio que eu fecho a minha dívida na parcela 180 e 181.

Isso significa que para você pagar a primeira e a última parcela desse financiamento vai sair praticamente o dobro da sua parcela mensal, se é R$2057,23 a parcela fixa, você vai começar pagando R$ 4.094,08 caso faça a amortização da última parcela junto da parcela mensal.

Então são valores bem elevados para o padrão das famílias porque a renda mínima para esse crédito ser aprovado é de R$ 6.857,42 e você gastar mais da metade desse salário para conseguir pagar a primeira e a última parcela é visivelmente inviável.

Eu sei que existe além do recurso do próprio bolso a possibilidade de você amortizar as parcelas do financiamento a cada 2 anos utilizando o seu FGTS (seriam 2 salários de R$ 6.857 acumulados) mas para esses valores de amortização tão altos necessários para amortizar cada parcela de trás para frente essa estratégia continua sendo inviável.

Se fosse possível você pagar uma parcela dessas você diminuiria o juros desse financiamento em 200.000,00 reais então fica muito mais em conta porém se você tem condições de pagar 4mil reais em parcela isso significa que o custo de oportunidade de deixar seu dinheiro investido ao invés de entrar no financiamento será muito alto.

Acaba por fazer mais sentido você investir já que vai ganhar proporcionalmente muito mais juros para comprar esse imóvel à vista no futuro então acaba não compensando fazer essa jogada a menos que consiga uma taxa de juros do financiamento muito mais em conta o que só é possível se você comprar pelo programa minha casa minha vida que eu vou comentar mais a frente.

Montagem da tabela Price para o prazo de 420 meses

Deixei o PDF referente a como fica cada valor da tabela Price ao longo do tempo de financiamento, que nesse caso é 420 meses e também fiz a conta de quanto você paga no final se você conseguir pagar a primeira e a última parcela.

Vou destacar agora a primeira linha e a última linha desse financiamento:

Na tabela vemos que a parcela mensal (R) é constante, a amortização (A) é crescente saindo de R$ 31,10 até R$ 2.010,99 e os juros (J) vão caindo porque a dívida está caindo como podem ver na coluna do saldo devedor (S).

Abaixo vou deixar as informações relevantes referente a essa tabela de financiamento para entender o custo efetivo total:

Você pode ver que as condições ficam ainda mais caras do que no prazo menor tendo em vista que estamos mantendo as mesmas informações do primeiro exemplo e só mudamos o prazo adicionando mais 5 anos nesse financiamento.

Agora vou mostrar as condições se for feito o pagamento da primeira e da última parcela pela tabela Price no prazo de 420 meses:

Quando passamos para um prazo maior e conseguimos amortizar a primeira e a última parcela, veja que a diferença entre os dois financiamentos diminui bastante ficando em 60mil reais.

Mesmo assim como o valor fica nos seus 4.000 reais por mês no começo em ambas as situações compensa muito sempre fazer no menor prazo de 360 meses se for possível, já que muitas vezes diminuir o prazo significa ter menos crédito aprovado aí invalida essa opção e se torna melhor continuar no prazo mais longo mesmo.

Montagem da Tabela SAC para o prazo de 360 meses

O Sistema de Amortização Constante (SAC) é um método de financiamento onde as parcelas iniciais são maiores e, gradualmente, diminuem ao longo do tempo. 

Além das parcelas decrescentes, a amortização das parcelas dessa modalidade de financiamento são constantes ao longo do tempo, sempre o mesmo valor do saldo devedor é amortizado a cada parcela paga.

Já com relação aos juros, assim como na tabela Price os juros incidem sobre o saldo remanescente, diminuindo a cada parcela paga.

Calcula-se a amortização com uma divisão simples entre o saldo devedor inicial e o número de parcelas.

Calculam-se os juros do mesmo jeito da tabela Price, a taxa vezes o saldo devedor e, depois, a parcela mensal R:

Ao invés da parcela constante como era na Price, o “R”. Na tabela SAC quem vai ser constante é o “A”, a amortização vai ser sempre o mesmo valor.

Como eu vou ter o A e o J desde o início, o R eu calcular somando os dois em cada mês e como os juros diminuem todos os meses a parcela mensal também será decrescente ao longo do tempo.

Na tabela Price nós achamos o A por último, na tabela SAC nós achamos o R por último. Então você consegue preencher a tabela nas duas modalidades só trocando a ordem do que você encontra primeiro.

O saldo devedor do próximo mês é a subtração de S1 – A1 e você faz assim em diante até finalizar a planilha e se fizer no excel dá para preencher automático a tabela.

No final, o cálculo do Custo Efetivo Total é diferente para a tabela SAC, sendo feito da seguinte forma: CET = Rmédio * n , ou seja, basta fazer a média entre a primeira e a última parcela e multiplicar pelo prazo. Fica assim:

CET = (R$ 2.555,56+R$ 561,11)/2 * 360 = R$ 561.000,60.

Esse é o montante da dívida e os juros são J = M – C , sendo C o valor financiado de R$200.000,00. Logo, o valor pago em juros será R$361.000,60.

Agora vou deixar abaixo a tabela SAC montada no prazo de 360 meses para um crédito de 200mil reais a uma taxa nominal de 1% ao mês.

Podemos ver que o J diminui igual a tabela Price e o R diminui. Enquanto na Price o R é fixo e o A aumenta, na SAC o A é fixo e a parcela diminui.

A maior parte dos financiamentos ocorre nessa tabela na compra de imóveis. Você começa pagando um pouco mais de parcelas mas a parcela diminui com o passar do tempo então daqui a 5 anos, 10 anos a parcela é menor.

Outra característica da tabela SAC é que a amortização da dívida do financiamento acontece muito mais rápido tendo, como consequência, menores juros comparado com a tabela Price. Podemos ver isso na seguinte tabela de informações:

Perceba que a parcela mensal (R) é decrescente saindo de R$ 2.555,56 até R$ 561,11, a amortização (A) é constante no valor de R$ 555,56 e os juros (J) vão caindo porque a dívida está caindo como podem ver na coluna do saldo devedor (S).

Como a parcela vai ser menor então a sua situação financeira vai estar melhor nesse caso. Abaixo vou deixar as informações relevantes referente a essa tabela de financiamento para entender o custo efetivo total:

Veja que mesmo eu colocando eu colocando uma taxa de juros nominal de 1% ao mês a taxa de juros do custo efetivo total ficou em 8,99% ao ano e não 12%.

Isso acontece porque os juros são menores na tabela SAC. Você consegue perceber isso na tabela acima que mostra os juros nesse financiamento decrescem numa velocidade muito maior que na tabela Price.

Agora vou mostrar as condições se for feito o pagamento da primeira e da última parcela pela tabela SAC no prazo de 360 meses:

Isso significa que para você pagar a primeira e a última parcela desse financiamento vai sair na parcela inicial de R$ 3.111,11, se é R$2.555,56 a parcela fixa, você vai começar pagando R$ 555,56 reais a mais caso faça a amortização da última parcela junto da parcela mensal.

Na verdade, como o valor da amortização é constante em R$ 555,56, isso significa que não importa qual parcela das últimas você vai amortizar porque você só paga R$555,56 em cada parcela amortizada o que é muito mais barato do que na tabela Price que você teria que pagar o equivalente a 3 vezes a amortização de uma parcela em cada uma que for amortizar, aqui é muito mais em conta.

Então são valores bem saudáveis para alguém com a renda mínima necessária de R$ 8.518,52 para para financiar o imóvel nessas condições que eu passei de taxa de juros e você gastar 36,52% do seu salário no início do seu financiamento é extremamente possível para conseguir pagar a primeira e a última parcela e quitar em metade do tempo economizando muito no custo efetivo total.

Nessa condição se torna muito interessante fazer o financiamento pela SAC e amortizar de trás para frente sempre. Se a taxa de juros que você conseguir for menor do que a que eu usei para os exemplos aqui o custo efetivo total cairá mais ainda economizando cada vez mais.

Montagem da tabela SAC para o prazo de 420 meses

Deixei o PDF referente a como fica cada valor da tabela SAC ao longo do tempo de financiamento, que nesse caso é 420 meses e também fiz a conta de quanto você paga no final se você conseguir pagar a primeira e a última parcela.

Vou destacar agora a primeira linha e a última linha desse financiamento:

Podemos ver que a parcela inicial diminui um pouco mas nada muito expressivo comparado com a tabela SAC em 360 meses. Para esse prazo de 420 meses as informações detalhadas do custo efetivo total são as seguintes:

Comparando as duas tabelas SAC vemos que o custo efetivo total aumenta em 60 mil reais para o caso do prazo mais longo aumentando 5 anos de parcelas. Então a regra continua sendo de escolher o menor prazo porque aqui as parcelas não diferem muito entre uma opção e outra.

Agora vou mostrar as condições se for feito o pagamento da primeira e da última parcela pela tabela SAC no prazo de 420 meses:

Agora com relação a você pagar a primeira e a última parcela nesse exemplo vemos um acréscimo de 45 mil comparado com o prazo menor. Com relação a parcela inicial será de R$ 2.952,38 o que é um pouco menor mas nada muito significativo.

Com isso, voltamos a confirmar que o prazo menor sempre será a melhor opção para economizar mas em se tratando da tabela SAC se você conseguir aprovar mais crédito fazendo em 420 meses acaba compensado esse prazo maior porque você consegue quebrar muito os juros pagando a primeira e a última parcela.

Qual é a melhor tabela: Price ou SAC?

Essa é uma pergunta comum dos compradores na hora de escolher a melhor tabela de financiamento mas a resposta para ela é sempre a mesma: Depende de cada cliente!

Depende do seu planejamento para essa aquisição do bem porque temos que entender se você:

• Tem as condições exigidas para o financiamento SAC que a parcela inicial é cerca de 20 a 25% maior e somente após 7 a 8 anos que essa parcela será menor que da tabela Price.
• Se você quer ter uma parcela menor antes escolhendo a Price sendo boa para quem prevê aumento na renda com o tempo.
• Vai querer quitar tudo de uma vez depois de um tempo, se você vai pagar até o final,
• se você prefere uma parcela fixa ou uma parcela decrescente porque tudo isso interfere em como você vai antecipar as parcelas para você escolher entre a tabela Price ou SAC

Em resumo, dependendo do problema uma vai substituir a outra. No geral a tabela SAC é sempre mais barata e mais fácil de amortizar mas a tabela Price aprova mais crédito para você financiar o imóvel diminuindo a entrada necessária.

Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV)

E ainda tem uma realidade que existe no mercado de financiamento imobiliário diferente dessas que eu apresentei que é pelo programa minha casa minha vida que recebe subsídio do governo com recursos da poupança e do FGTS para a compra do primeiro imóvel.

O Brasil historicamente tem juros muito altos e o MCMC apresenta a vantagem de você conquistar o primeiro imóvel a juros mais baixos de 4,25% a.a. até 10% a.a. que é muito abaixo da taxa Selic atual que em junho de 2025 está em 14,75% a.a. tornando impraticável de serem atrativas as taxas de financiamento fora desse programa.

Para exemplificar o que estou falando, vou deixar abaixo uma comparação entre as taxas de juros praticadas por alguns bancos fora do programa.

Agora vou deixar a tabela referente aos valores de crédito praticados dentro do programa Minha Casa Minha Vida de acordo com a faixa de renda e critérios para receber um subsídio de até 55 mil reais.

Recentemente o programa aumentou a faixa de renda familiar mensal bruta de até R$ 8.600,00 no âmbito dos programas de habitação popular (até a faixa 3), e acrescentou a faixa 4 para a renda familiar de até R$ 12.000,00, essas operações ficam enquadradas no programa Classe Média podendo adquirir imóveis de até R$ 500.000,00.

Veja na tabela em PDF que as famílias que se enquadram nos critérios como o fator social de ter dependentes menor de idade e de ter mais de 3 anos de carteira assinada conseguem uma taxa de juros menor dentro do programa e subsídio expressivo até uma renda na faixa 2.

O programa minha casa minha vida é bastante utilizado na categoria de crédito associativo com as construtoras permitindo que você financie um imóvel na planta e comece a pagar o financiamento somente após o Habite-se que é quando o imóvel está pronto e será entregue as chaves para o comprador.

Isso permite que você adquira um imóvel num preço de tabela mais em conta porque ainda não tem toda a valorização de mercado sobre o preço, também é possível parcelar o valor de entrada durante o período de construção do imóvel seja 2 ou 3 anos tornando mais fácil a compra de imóveis financiados para quem não tem o valor de entrada disponível agora.

Agora eu vou exemplificar alguns financiamentos reais de clientes que compraram imóveis novos pelo programa minha casa minha vida, lembrando que se o imóvel é usado a entrada sobe para 50% do valor tornando inviável para a maioria das pessoas. Veja a seguinte imagem:

Para esse financiamento pela tabela Price do valor de R$ 208.800,00, as condições serão as seguintes de acordo com a calculadora do cidadão do banco central:

Podemos ver que a taxa de juros efetivos desse financiamento ficou bem abaixo dos 12% a.a. do exemplo que eu dei para a tabela Price e eu estou considerando um valor financiado até maior do que o que eu mostrei.

A diferença entre o total em juros pago será de R$ 219.974,00 a menos, isso sem considerar que esse cliente vai amortizar as parcelas de trás para frente que diminui ainda mais o CET.

Se quiser ver a tabela Price de cada um dos exemplos que vou apresentar abaixo só utilizar esse site: https://calculojuridico.com.br/calculadora-price-sac/

Nesse exemplo eu peguei uma das maiores taxas do programa para apresentar as contas, agora vou pegar outros casos comuns de financiamento pelo Programa Minha Casa Minha Vida em ordem decrescente de renda:

• A taxa de juros ficou em 0,50% ao mês que equivale a 6,17% ao ano.
• Renda apurada é de R$3.613,00

Veja que o financiamento de imóvel pelo programa minha casa minha vida tem taxas mais altas conforme a renda aumenta, principalmente a partir da faixa 3 do programa que são rendas a partir de uns 4.500,00 reais e taxas muito mais em conta para a renda a partir de 1 salário mínimo até 3.600,00 reais.

Acontece que se a taxa anual de juros ficar até 6% ao ano compensa muito você financiar pelo minha casa minha vida tendo em vista que você consegue diminuir muito os juros ao amortizar as parcelas do financiamento.

Não tem nada no mercado que se compare com essa opção de compra parcelada se estiver dentro do seu perfil a conquista de um imóvel novo dentro do programa vale muito a pena financiar o imóvel porque essas taxas são imbatíveis.

Consórcio de imóveis

Consórcio é uma compra programada e especialistas na venda de consórcios são unânimes em dizer que a maior vantagem do consórcio é a economia! Vamos conhecer a seguir mais sobre essa modalidade de compra parcelada.

O que é um consórcio?

Não é uma modalidade de financiamento imobiliário, mas sim se trata de uma espécie de compra coletiva, onde um grupo de pessoas se compromete a pagar uma parcela mensal, por um tempo determinado.

O valor não é antecipado, o imóvel já não passa para o nome dela e ela fica devendo o valor das parcelas como acontece no financiamento. É uma projeção, é uma meta, é um compromisso pessoal de acordo com as possibilidades, com os planos de consórcio oferecidos.

O valor é guardado em um fundo comum e todo mês alguns integrantes do grupo são escolhidos por sorteio ou por lance para receber o valor do crédito e comprar o bem. No consórcio imobiliário também pode-se usar o FGTS para complementar o valor do imóvel, pagar parte das parcelas ou quitar o saldo devedor.

Consórcio tem juros?

Aqui cada participante do consórcio realiza um autofinanciamento, ou seja, você não pega dinheiro emprestado diretamente da administradora de consórcio e, por isso, não tem juros envolvidos nessa operação de crédito mas sim o consórcio trabalha com taxas, sendo a principal a taxa de administração.

Você levanta o capital a partir da colaboração de cada participante com o mesmo objetivo que você, para a compra de um bem seja veículo ou imóvel. É uma compra coletiva e pode ser usado para comprar praticamente qualquer bem.

Haverá saldo devedor no Consórcio?

Sim. Excepcionalmente quando o consorciado for contemplado, aí sim ele terá uma antecipação do valor, ele receberá o valor para realizar a compra do imóvel, então ele vira devedor daquele saldo que ele antecipou.

Para os que não foram contemplados, segue a regra de não ser um empréstimo e eles fazem as contribuições mensais de acordo com os seus comprometimentos individuais.

Como funciona o consórcio na prática?

A administradora de consórcio estabelece cartas de crédito disponíveis para você comprar um imóvel ou um automóvel de R$ 300.000 ou R$ 50.000 ou qualquer outro valor do bem que você queira comprar pelo consórcio.

Vamos supor que a carta de crédito seja de R$ 50.000, a administradora vai juntar um grupo de 50 pessoas e cada uma vai pagar R$ 1.000 + taxas de administração, seguro etc por 50 meses.

Nesse exemplo, a cada mês 1 pessoa é contemplada, ou seja, vão pegar o dinheiro do grupo que recebe os depósitos mensais de todos os participantes acumulando 50 mil por mês e sortear uma pessoa para usar essa cota para comprar um bem.

Basicamente, tendo saldo suficiente eles vão dar para uma pessoa o valor para ele adquirir o bem e assim sucessivamente até o fim do consórcio.

Os consórcios colocam mais formas de contemplações além do sorteio que é o lance livre e lance fixo e também tem mais pessoas em cada grupo formado, mas aqui eu quis simplificar o funcionamento.

Você vai receber esse valor em dinheiro? Não, você recebe uma carta de crédito, se for de imóvel você compra um imóvel se for de automóvel, compra um automóvel.

E outro detalhe é que igual ao financiamento de imóvel você terá seu bem alienado a administradora de consórcio como garantia do pagamento dos valores restantes do seu saldo devedor a partir do momento que você adquire esse imóvel.

Consórcio de imóvel por Sorteio – Exemplo de sorteio no 50º mês

Dito isso, eu fiz uma simulação no Excel de como ficam os custos de um consórcio de imóvel por sorteio para o crédito de 200mil reais, feito no prazo de 180 meses cuja contemplação se deu no 50º mês de parcelas pagas. Eu considerei a correção da carta de crédito e das parcelas no aniversário da cota pelo INCC como sendo 8%a.a e cheguei nos seguintes resultados.

Até o mês 50 o consórcio passou por 4 reajustes anuais do valor da carta de crédito e, consequentemente, da parcela mensal correspondente para manter o poder de compra de cada pessoa. No mês 50 o valor da carta era de R$272.097,79 e o valor da parcela de R$1.889,57.

Após isso a parcela é reajustada para os 130 meses restantes e o valor da carta de crédito não tem mais reajuste, porém o valor da parcela continuará reajustando todos os anos de acordo com o INCC acumulado do período chegando até o patamar de R$4.039,13.

Perceba que o custo do dinheiro no consórcio fica semelhante ao de um financiamento, um pouco inferior na verdade com a diferença também que o prazo no consórcio será bem menor com uma parcela inicial um pouco menor também sendo mais acessível um bom crédito para quem tem renda mais baixa.

Exemplo do reajuste da parcela do consórcio antes e depois da contemplação:

Nesse consórcio de imóvel acima a taxa utilizada para corrigir as parcelas de consórcio de imóvel foi o INCC. Com uma carta hoje de 200.000,00 reais e 25% de taxas+seguros você começa a pagar uma parcela de R$ 1.388,89 e com uma taxa média de 8,0%a.a. de INCC essa parcela daqui a 15 anos vai estar no valor de aproximadamente R$4.000,00 totalizando um pagamento total do consórcio de um imóvel de R$600.000,00.

A maioria das pessoas pensam que o valor da parcela inicial de 1.388,89 reais será fixo durante os 15 anos do plano. Então será que vale a pena? FICA ESPERTO. Nossos salários não sobem todo ano e quando sobe é muito pouco, fica em torno dos 5%a.a.

Vou dar outro exemplo com um prazo maior de 18 anos (216 meses):

O valor do reajuste vai para o Caixa do grupo que é o fundo comum. Assim, o grupo tem saldo suficiente para os outros participantes conseguirem comprar seus bens quando forem contemplados. Lembre-se que o consórcio é uma compra coletiva, todos se auto financiam e financiam os outros participantes. 

Esse valor da correção não vai para as administradoras, portanto você não recebe ao final porque se as parcelas de quem é contemplado não fossem corrigidas, simplesmente não teria dinheiro suficiente pra contemplar todo mundo. Mês a mês fica da seguinte forma para o prazo de 216 meses:

Veja que nesse exemplo com 216 meses a correção da carta até a contemplação chegou até R$293.865,62 e o valor da parcela foi reajustado até R$1.700,61 sendo um pouco menor que no exemplo anterior porque o prazo é maior para diluir as parcelas.

E após a contemplação no mês 50 a parcela é reajustada até o valor final de R$4.479,45 no final do prazo do consórcio que sobrou mais 166 meses restantes até a quitação.

Recado importante

Se vocês acham que alguma conta sobre os exemplos de consórcios que eu mostrei está errada sinta-se a vontade para mostrar o seu ponto de vista porque eu não tenho 100% de propriedade sobre a correção do INCC no consórcio e de como fica o custo efetivo total, eu fiz da forma que eu entendo estar correta e você pode me mostrar a sua forma de entender o custo total do consórcio.

Acontece que ninguém na internet mostra essas contas, todos param na parte da contemplação do consórcio e apenas dizem que as parcelas restantes terão um custo efetivo total de tantos por cento + INCC, por isso tive que entender as contas e procurar fazer o custo total do consórcio por mim mesmo considerando 8% a.a. de correção do INCC.

Assim, nesses exemplos o custo efetivo total do consórcio chega no patamar de R$448.843,39 para o consórcio em 180 meses e chega em R$547.410,66 para o consórcio em 216 meses.

O custo efetivo total por conta do reajuste do INCC sobre as parcelas é semelhante ao de um financiamento com as vantagens que você começa com uma parcela muito menor e o prazo final de pagamento também é menor, você quita mais rápido.

A grande desvantagem é o aumento das parcelas porque a cada 10 anos o valor das parcelas dobra por conta da inflação do país e que você continua pagando aluguel enquanto espera a contemplação da carta de consórcio mas essa parte do aluguel não é tão impactante tendo em vista que consórcio se faz sem entrada enquanto que no exemplo do financiamento estamos falando de 60mil de entrada inicial que pode ser utilizado para pagar seus aluguéis até a contemplação do consórcio.

Cota contemplada de Consórcio – Análise Simples

Além da contemplação por sorteio que todos os participantes tem chance de concorrer todos os meses, o consórcio também pode ser contemplado por lance.

Lance nada mais é do que realizar uma antecipação de parcelas do seu consórcio no momento que você tem a cota contemplada. Por exemplo, a métrica mais confiável de lance que podemos usar como exemplo é o lance livre onde quem ofertar o maior lance do bolso tem a contemplação da carta de crédito.

Observação: Você também pode dar lance com o valor do seu FGTS para tentar contemplar por lance livre.

Geralmente o percentual de lance do bolso que você precisa ter depende se o grupo é novo ou está em andamento. Se o grupo começou agora você vai precisar de um lance muito alto para tirar a carta enquanto num grupo em andamento você consegue tirar a carta no lance livre por porcentagens menores como 60% do valor da carta por exemplo.

Após a contemplação por lance, o restante das parcelas são recalculados sobre o novo saldo devedor e o prazo restante do consórcio e sofrem reajuste anual pelo INCC da mesma forma que nos exemplos anteriores.

Acontece que se você fizer uma estratégia ruim para tentar dar um lance alto e contemplar rápido no consórcio vai sair igual ou até pior do que financiar porque a taxa de administração é calculada sobre o valor da carta que você pegou que é R$200.000,00 e não sobre os R$74.444,44 que é o crédito líquido que você pegou emprestado. Veja no exemplo a seguir:

A partir do momento que você tem uma cota contemplada, o bem já está disponível, logo o valor do crédito não sofre mais reajuste, fica aplicado por um fundo de renda fixa, até a faturação do bem. Porém as parcelas serão reajustadas pelo INCC-M, até a quitação do saldo devedor.

Em resumo, o reajuste da parcela antes da sua contemplação é igual ao reajuste do valor da sua carta. Uma coisa compensa a outra e, portanto, não há nenhum ganho ou desconto se você antecipar antes da contemplação. 

Após a contemplação, somente o saldo devedor é reajustado e não o valor da carta e a parcela também aumenta para manter o poder de compra dos outros participantes do grupo que ainda não foram contemplados, todos pagam a mesma taxa.

Só quem for o primeiro contemplado sofrerá todas as correções, mas mesmo assim, essa pessoa pode antecipar as parcelas com recursos próprios ou até mesmo pelo FGTS e as parcelas antecipadas não sofrem correção.

Outra observação é que quitar não é contemplar no consórcio, não adianta quitar o saldo devedor se você não tem a carta de crédito contemplada ainda, por isso não vale a pena amortizar antes de ser contemplado.

Também é comum hoje em dia existir a venda de consórcios de imóveis pagando meia parcela ou 70% da parcela real até a contemplação para facilitar aos clientes que pagam aluguel durante o tempo de espera até a contemplação.

Resumindo, não temos como fugir da inflação, temos é que nos preparar para ela que é aumentando nossa renda e dobrando ela de valor a cada 10 anos. 

Principais vantagens do consórcio

Você pode usar o consórcio para quitar um financiamento de imóvel e trocar juros por taxas do consórcio com uma parcela menor em comparação. Isso é interessante para os casos onde você deseja comprar um imóvel na planta já que o consórcio só pode ser utilizado após o Habite-se, ou seja, quando o imóvel está construído e entregue.

Nesse caso você compra o imóvel na planta financiado para não perder a oportunidade já que a oferta esgota muito rápido e quando receber as chaves que é quando começa a pagar a parcela do financiamento você utiliza a carta de crédito do consórcio contemplado para quitar o financiamento e ficar pagando o consórcio apenas.

Quanto maior o prazo do financiamento mais o consórcio será mais interessante do que financiar. O que prejudica, financeiramente falando, no financiamento é o juros ao longo de 30 anos porque é muito juros só que se você for financiar num prazo menor ou amortizar e quitar na metade do tempo já começa a ficar igual o custo efetivo total ambas as opções.

Em resumo, quanto maior o tempo de financiamento mais caro ele vai ficar com relação ao consórcio. 

Outra vantagem acontece se você é contemplado no início porque você tem uma alavancagem enorme numa revenda da carta. Agora se você pega no final o custo efetivo total com o reajuste da parcela junto com o saldo devedor fica muito barato, como a taxa de administração não muda você pega mais crédito pagando menos.

Até 90 parcelas se você contemplou por lance você consegue lucrar bem com consórcio ao vender a carta contemplada e se demorar com a papelada até utilizar a carta esse dinheiro fica rendendo até você utilizar. 

Por isso que tem muitos vendedores de consórcio que falam sobre usar o consórcio para investimento e ter alavancagem de patrimônio porque você pega um crédito barato expondo pouco capital próprio e consegue ter esse retorno na venda da carta ou no aluguel que você receber do locatário desse imóvel que pode cobrir até 80% do valor da parcela. 

Então você utiliza pouco recurso financeiro esperando a contemplação da carta por sorteio e consegue ter um retorno muito alto desse capital alugando esse imóvel sem contar as mega operações envolvendo cotas de alguns milhões de reais para compra de frotas de caminhão, de carros novos para locadoras de veículos, de maquinários agrícolas e grandes espaços logísticos ou comerciais, tem uma oportunidade enorme que o consórcio proporciona para quem souber fazer a estratégia certa durante a contratação.

Conclusão 

Cada caso é um caso e não podemos generalizar. Tem casos em que o consórcio é melhor, em outros o financiamento.

Aquisição de bens de consumo a regra geral é melhor o financiamento mesmo porque o recurso sai de maneira praticamente imediata e as parcelas são previsíveis e se adequam melhor no orçamento.

Acontece que financiar pelo programa minha casa minha vida é uma excelente opção e praticamente imbatível até a renda de 3.600,00 porque você consegue uma taxa de juros de 6% a.a. e se conseguir fazer na tabela SAC fica ainda melhor.

Se a renda for superior a 3.600,00 até 5.600,00 aí você já tem que considerar a opção de fazer o financiamento do minha casa minha vida com amortização pela tabela SAC para quitar na metade do prazo.

Você fazendo as contas verá que ainda compensa mais você financiar porque vai sair o mesmo custo efetivo total de um consórcio ou até menor no financiamento com o detalhe que as parcelas são previsíveis e não tem o reajuste do consórcio junto com o reajuste do aluguel para você se preocupar.

O financiamento acima da renda de R$5.600,00 continua sendo muito bom caso você consiga taxas nominais até de 8% na tabela SAC porque até esse valor você consegue uma enorme economia ao pagar a primeira e a última parcela e economizar ao mesmo nível de um consórcio.

Agora acima de 5.600,00 de renda você já tem que considerar muito fazer um consórcio desde que a parcela do seu aluguel mensal não seja muito alta porque se for alta para o seu orçamento financiar continua sendo uma melhor opção se você conseguir fazer dentro do programa minha casa minha vida por causa da previsibilidade das parcelas do financiamento serem fixas praticamente com um aumento baixo pela taxa TR.

Agora se a sua renda for boa o suficiente para arcar com um consórcio seja para moradia ou com foco para alavancar seu patrimônio aí você faz o consórcio porque na estratégia certa é a melhor ferramenta disponível mas requer ter o capital para tanto ou poder esperar o tempo necessário.

Em resumo, não existe produto ruim, o que existe é falta de adequação ao produto. Se para você o consórcio parece ser algo ruim é porque ele não se adequa às suas necessidades. Você precisa buscar algo que se adeque, simples assim.

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